按揭供款、淨租金回報、印花稅與負擔能力試算，配以 8 篇原創指南、物業詞彙表與可列印的實用清單。市況數據更新至 2026 年 10 月；所有計算機在您的裝置上運算，不會上傳樓價或入息數字。
本站為資訊與工具平台，非地產代理；內容僅供參考，不構成投資、法律、稅務或會計意見。
Market
以下由編輯部綜合政府統計、銀行公開優惠與市場報道整理，數據截至 2026 年 10 月 17 日；指數與利率會變動，請以官方及機構最新公布為準。
2026年9月美國聯儲局加息0.25厘後，本港主要銀行維持最優惠利率（P）不變。現時新造H按多為 H+1.3%，封頂息率約 P−1.75% 至 P−2%（P 約5厘至5.25厘），實際封頂約 3.25 厘；一個月港元拆息（HIBOR）最新約 2.9 厘，業界料短期或挑戰 3 厘以上，即大部分 H 按業主仍以封頂息供樓。市場另有首3至5年定息 2.93 厘、以及「先P後H」首2至3年 2.68 厘的計劃，申請期多至 2026 年底。轉按前請比較現金回贈（部分銀行加碼至約 2%）、罰息期與實際利率。
差餉物業估價署私人住宅售價指數 6 月報 323.2 點，連升 13 個月，2026 年上半年累升約 7.9%；中原城市領先指數（CCL）10 月初報 161.20 點，較 2025 年 5 月低位累升約 19%，惟仍較 2021 年 8 月歷史高位低約 15% 至 19%。入市與否，應以銀行估值、供款能力與自身需要為準，而非單看指數走勢。
差估署租金指數 6 月報 205.8 點，連升 8 個月並創新高；中原城市租金指數 8 月報 138.59 點，連續 7 個月破頂，首 8 個月累升約 6.9%。內地生與輸入人才持續湧入（全港非本地大專生約 8.8 萬人，宿位嚴重短缺），暑假掀起搶租潮。惟樓價升幅大於租金，整體租金回報率回落至約 3.2 至 3.4 厘，4 月起更一度出現按息高於回報率的情況，「供平過租」並非必然，收租前請用本機計算機按實質開支重新試算。
2026 年 2 月 26 日起，樓價逾 1 億港元的住宅從價印花稅由 4.25% 上調至 6.5%（1 億至約 1.097 億為邊際稅階）。9 月 16 日施政報告與首份五年規劃出爐；9 月 28 日《長遠房屋策略》訂下未來十年供應目標 42 萬伙（公營 29.4 萬、私營 12.6 萬），並以 2030 年處理劣質劏房、推行「簡樸房」（基本住房）制度為目標；公屋租金 10 月 1 日起上調 2.04%。買賣與租約文件記得按時打厘印、出租後一個月內提交 CR109。
| 項目 | 最新參考 | 備註 |
|---|---|---|
| 一個月 HIBOR | 約 2.9 厘 | 2026年9月；市場料短期挑戰3厘以上 |
| 新造 H 按實際按息 | 約 3.25 厘（封頂） | H+1.3%，封頂 P−1.75% 至 P−2% |
| 定息按揭（首3至5年） | 2.93% | 大型銀行推廣期至2026年底 |
| 差估署私人住宅售價指數 | 323.2（2026年6月） | 連升13個月，上半年約 +7.9% |
| 中原城市領先指數 CCL | 161.20（10月初） | 較2025年5月低位約 +19% |
| 差估署租金指數 | 205.8（2026年6月） | 連升8個月並創新高 |
| 租金回報率（細單位） | 約 3.4 厘（2026年5月） | 431平方呎以下 A 類單位 |
| 按揭成數上限 | 70% | 銀行基本上限；按保計劃符合資格最高可達90% |
| 供款與入息比率（DSR）上限 | 50% | 金管局指引；壓力測試自2024年2月暫停 |
| 樓價400萬或以下印花稅 | 定額 $100 | 2025年2月26日起；逾1億住宅2026年2月26日起6.5% |
資料來源：金管局、稅務局、差餉物業估價署、中原／美聯公開數據及銀行公開優惠的編輯整理，僅供參考。
Services
我們把物業旅程上最常遇到的三大痛點，交給三個獨立而互補的工具處理。
租客評價社群
業主在出租前，可以先查閱其他業主對租客的真實經驗與評分，減少遇上拖租、毀壞單位等風險。系統配合證明文件審核，評價程序嚴謹，是業主公認的風險管理工具。
免佣放盤平台
業主直接放盤、買家租客直接聯絡，免除傳統代理佣金。平台提供盤源審核與分類搜尋，無論買賣還是租賃，都能節省數萬至數十萬元的佣金支出。
物業拍賣
想以低於市價入手物業？WEPA 搜羅市場上各類拍賣盤源，包括銀主盤與法庭拍賣，並提供程序教學與風險提示，讓首次參與拍賣的買家也能有章可循。
Cases
以下為編輯部整理的真實客戶個案（人物為化名，數字經四捨五入方便閱讀）。
任職工程行業的 K 先生，月入 $52,000，睇樓前先用本站的負擔能力計算機做規劃：以 DSR 上限 50% 計算，每月供款不應超過 $26,000，再自行收緊至 $23,000 的保守目標（約 45%），鎖定約 $560 萬的預算上限。前後睇了 28 個單位，最終以約 $540 萬購入 436 呎兩房單位，七成按揭、30 年還款期，當日封頂息 3.25 厘計，每月供款約 $16,450，供款佔收入約 32%，留有充裕緩衝。
持有市區兩房單位的 C 女士，過去曾遇過租客拖租兩個月。再次出租時，她做了三件事：出租前在 TenantReview 查閱準租客紀錄；簽約後即在 30 天內打厘印；一個月內向差餉物業估價署提交 CR109。新租客兩年租期內交租準時，租金由疫前 $15,800 加至 $18,500，回報率約 3.4 厘。
Guides
8 篇由編輯部撰寫的原創指南，涵蓋置業、按揭、租務與盡職審查。資料更新至 2026 年 10 月。
置業入門
預算、按揭預批、睇樓、查冊、簽約、驗樓到放款，一步一步帶著走，附最新交易成本預算表。
按揭
拆息與封頂息如何運作？現金回贈與罰息期有什麼陷阱？加息周期下的轉按時機全拆解。
稅費
一筆過要預幾多？以 $400 萬、$800 萬及 $1,200 萬三個樓價逐一實例計算。
業主
放盤定價、揀租客、簽約、打厘印、交 CR109、報稅與維修責任，標準流程一次講清。
租客
假業主、假租客、預繳租金騙局逐個拆解；查冊、核對身份、交租方式的實務建議。
資助房屋
白表、綠表資格與揀樓次序；未補價單位的按揭限制與轉售年期，一文看清。
盡職審查
土地查冊讀什麼？圖則如何查僭建？漏水與欠費如何驗？收樓前的最後防線。
特殊物業
凶宅如何影響銀行估價與按揭？代理與賣方的披露責任，以及投資出租的注意事項。
Calculators
四個常用試算：按揭供款、租金回報、印花稅與負擔能力。所有計算在您的瀏覽器內完成，不會上傳任何數字。
按揭供款：採用本息定額（攤還）公式 M = P × r(1+r)n ÷ ((1+r)n−1)，r 為月利率（年利率÷12），n 為總期數（年期×12）。未計按保保費、手續費及現金回贈。
租金回報：實際全年租金 = 月租 × 12 ×（1 − 空置日數÷365）；淨租金收入 = 實際全年租金 − 每月固定開支 × 12；淨回報率 = 淨租金收入 ÷ 樓價。未計一次性經紀佣金、維修與稅務。
印花稅：按 2026 年 10 月生效的從價印花稅第 2 標準稅率逐級計算（見下表）。住宅物業一般於簽署首份買賣協議後 30 天內繳交。
負擔能力：每月供款上限 =（月入 − 現有債務）× 50%（DSR 上限）；再按輸入利率與年期反推貸款額上限，最後除以（1 − 首期比例）得出可負擔樓價。未計按保要求及壓力測試（已暫停）。
所有結果僅供參考，不構成投資、借貸、法律或稅務建議；銀行審批、保費、律師費與市場變動均可能令實際數字不同。
| 物業售價／價值（港元） | 稅率 |
|---|---|
| $4,000,000 或以下 | 定額 $100 |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 ＋ 超出部分 20% |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 ＋ 超出部分 10% |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 ＋ 超出部分 10% |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 ＋ 超出部分 10% |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 ＋ 超出部分 10% |
| $21,739,121 – $100,000,000 | 4.25% |
| $100,000,001 – $109,574,470 | $4,250,000 ＋ 超出部分 30% |
| 逾 $109,574,470 | 6.5% |
多於一項住宅物業、非住宅物業或近親轉讓等情況另有規定；以上僅為常見單一住宅交易。資料來源：稅務局公布的從價印花稅稅率，編輯部整理。
Checklists
可以逐項打勾、也可以列印帶走的三份清單。建議在關鍵日子前一晚再核對一次。
Glossary
17 個最常在業主、租客與準買家之間出現的詞彙，一次過搞清定義與相關數字。
FAQ
10 條讀者最常問的問題，答案同步收錄於本頁結構化資料（FAQ 標記）中。
Editorial
為什麼這裡的數字寫得比其他地方慢一點、但踏實一點。
本站內容屬一般資訊與教育用途，不構成投資、法律、稅務或會計意見，也不構成任何買賣或借貸邀約。任何交易決定前，請諮詢持牌專業人士並自行查核官方最新規定。
Changelog
每次改動都在這裡交代，包括計算機公式與數據的調整。
2026年10月17日 — 全面改版：文章擴充至 8 篇並加入物業詞彙表、實用清單與編輯方針；四部計算機按 2026 年 10 月數據校準（H 按封頂息 3.25 厘、印花稅現行稅階、逾 $1 億住宅 6.5% 稅率、DSR 50%）；常見問題擴充至 10 條。
2026年2月26日 — 印花稅計算更新：逾 $1 億住宅稅率上調至 6.5%；市況數據更新至 2026 年 2 月。
2025年7月15日 — 加入定息按揭與轉按內容；修正租約厘印說明；更新 HIBOR 參考值。
2025年3月1日 — 按 2025 年 2 月印花稅新例更新：$400 萬或以下住宅定額 $100。
2024年11月8日 — 大改版：加入四部計算機、市場動態與官方數據表。
2024年6月2日 — 網站上線，提供按揭供款與租金回報試算。
我們是一個香港物業資訊平台，專注把複雜的按揭、稅費與租務流程，化為可以自己動手計算與核對的工具和指南。這裡沒有樓盤廣告，所有內容與計算機都免費提供，數據盡量引用官方來源並標明更新日期。
本站並非地產代理，亦不提供放盤服務；涉及買賣的盤源與評價分別由 18Deal、TenantReview 及 WEPA 各自營運。
✉ 聯絡我們買樓的難，很少在「買」這一步，而在之前之後的幾十個大小決定：預算點訂？按揭邊間？幾時落訂？幾時打厘印？這篇把整個流程切成六步，每步附上 2026 年 10 月的最新數字，讓第一次買樓的人可以照著走。
衝動買樓九成源於預算靠感覺。先把三張數計清楚：
| 樓價 | 印花稅 | 律師費（約） | 佣金 1%（約） | 雜費（約） | 額外成本合計（約） |
|---|---|---|---|---|---|
| $500 萬 | $112,500 | $10,000 | $50,000 | $5,000 | 約 $177,500 |
| $800 萬 | $240,000 | $12,000 | $80,000 | $6,000 | 約 $338,000 |
| $1,200 萬 | $450,000 | $15,000 | $120,000 | $8,000 | 約 $593,000 |
假設 30 年還款、單一住宅交易、自行安排律師；實際收費各異。經按保上車另需繳保費（部分銀行提供保費折扣或加借入貸款額）。
在睇樓之前，先帶同身份證、最近 3 個月糧單、稅單、銀行月結單、僱傭合約到兩三間銀行做 預先評估。預批一般有效期 30 至 90 日，可讓你：一、知道實質可借金額；二、取得利率參考；三、在議價時更有底氣。
揀樓除了地點與間隔，交易層面要留意：業主是否即登記業主（可自行到土地註冊處網上查冊）、單位有無僭建或違規改建、大廈管理與維修基金狀況。詳細清單見交易前的盡職審查一文。
議價達成後，一般會簽署臨時買賣合約並支付 細訂（約 3% 至 5%），合約同時列明成交價、成交日期（一般 45 至 60 日）與雙方責任。簽署前請先經律師審閱條款，特別是「必買必賣」、送贈家具電器與執修責任等字眼。
成交日前安排最後驗樓（二手樓一般在成交前數天；新樓依發展商程序），核對單位現狀與合約是否一致。成交日由雙方律師同步交收：銀行放款、按揭契登記、業權轉讓，然後收樓鎖匙，水電煤及管理處轉名。
流程看似複雜，但把預算、預批、查冊三步做足，之後每一步都只是按表操課。祝上車順利。
本文為一般資訊，非法律或投資意見；個別交易請諮詢律師及銀行。相關閱讀：2026按揭利率全解｜交易成本全清單｜查冊與驗樓
2026 年 9 月美國聯儲局加息 0.25 厘，本港主要銀行維持最優惠利率（P）不變，但一個月 HIBOR 已升至約 2.9 厘。在這種環境下，按揭產品怎麼揀，直接影響你未來 20 至 30 年的現金流。以下把市場上主流產品逐一拆解。
| 產品 | 利率結構 | 實際水平（2026年10月） | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| H 按 | H＋1.3%，封頂 P−1.75% 至 P−2% | 封頂約 3.25 厘（HIBOR 高企時全數以封頂計） | 大部分買家、年輕上車族 |
| P 按 | P−2% 至 P−2.5% | 約 2.5 厘至 3.25 厘視乎銀行 | 偏好穩定供款、不想追拆息 |
| 定息按揭 | 首 3 至 5 年固定利率 | 大型銀行推廣 2.93%（申請期至 2026 年底） | 睇淡短期加息、需要確定性 |
| 「先P後H」混合型 | 首 2 至 3 年 P 減，其後轉 H 按 | 首期低至 2.68 厘 | 收入穩定、能夠長期持有 |
銀行現金回贈目前普遍為按揭額的 1% 至 2%，部分轉按加碼。但留意：
三個客觀條件同時滿足，轉按才有意義：一、已過罰息期；二、新按揭利率（含回贈折算）明顯低於現有；三、樓價已升值，可套現或降低保費。2026 年市場上轉按回贈加碼，但 HIBOR 高企令實際利率差異收窄，建議先用本站計算機計清「省下的利息」減「罰息與手續費」，再決定。
金管局指引下銀行一般最高借七成。符合按揭保險計劃（按保）資格的首次置業人士，樓價 1,000 萬元或以下可借至高達九成，但須通過 DSR 審核（50% 上限）及支付保費。壓力測試自 2024 年 2 月 28 日起暫停。按保細節以香港按證保險有限公司及銀行最新公布為準。
「首期夠唔夠」往往不是唯一的問題——除樓價之外，買一層樓最少要多付 2% 至 5% 的一筆過成本。這篇把 2026 年 10 月香港住宅交易的每一項成本列齊，並用三宗實例示範。
| 項目 | $400萬 | $900萬 | $1,200萬 |
|---|---|---|---|
| 印花稅 | $100（定額） | $270,000（3%） | $450,000（3.75%） |
| 律師費（約） | $8,000 | $13,000 | $15,000 |
| 佣金 1%（約） | $40,000 | $90,000 | $120,000 |
| 雜費（約） | $5,000 | $6,000 | $8,000 |
| 額外成本合計 | 約 $53,100 | 約 $379,000 | 約 $593,000 |
| 首期（三成） | $1,200,000 | $2,700,000 | $3,600,000 |
| 月供（七成、30年、3.25厘） | 約 $12,186 | 約 $27,419 | 約 $36,558 |
$900萬按揭 3% 稅階適用於 $6,642,861 至 $9,000,000；$1,200萬屬 3.75% 稅階。月供未計按保與管理費。數字為編輯部按 2026 年 10 月利率試算，僅供參考。
額外印花稅（SSD）已於 2024 年 2 月 28 日撤銷，短期轉售不再需要繳付 SSD；同樣撤銷的還有買家印花稅（BSD）與新住宅印花稅（NRSD）。賣方主要成本為代理佣金、律師費及（如未補價資助房屋）補地價。
2026 年租金連環破頂，不少業主趁機重新放租。但收租從來不是「簽完約就等錢到」——由定價、查租客、打厘印到交 CR109，每一步都有時限與法律後果。以下是編輯部整理的標準流程（SOP）。
| 時點 | 要做的事 |
|---|---|
| 簽約日 | 收按金與上期、交鎖匙、水電煤轉名申請 |
| 第 1 至 30 日 | 租約加蓋印花（厘印） |
| 第 1 個月內 | 提交 CR109 表格 |
| 租期內每月 | 收租、出收據、記錄維修 |
| 租期屆滿前 2 個月 | 洽談續租或安排新租客、檢查單位狀況 |
出租收入須報物業稅：以全年租金減去 20% 修葺及支出的標準免稅額後，按 15% 徵收。例如月租 $20,000、全年 $240,000，應評稅淨值 $192,000，物業稅約 $28,800。業主亦可考慮併入個人入息課稅評稅，是否有利視乎整體收入，宜諮詢稅務顧問。
把 12 步做足，收租就是一件低風險的現金流生意；跳過任何一步，都可能令你在出問題時失去主動權。
租務旺季（尤其暑期搶租潮）是騙案高峰期：假業主收完訂金消失、二房東違規轉租、假盤廣告騙取個人資料……以下把香港最常見的租屋騙局逐一拆解，並給你可立即執行的自保步驟。
把 實用清單中的「出租前清單」反過來用，就是租客版的核對表：由查冊、核對身份、條款到交樓紀錄，逐項打勾再落訂，可以避開九成以上的租務爭議。
2026 年《長遠房屋策略》把未來十年供應目標定於 42 萬伙，資助房屋仍是上車主軸。居屋、綠置居、租置計劃三者有什麼分別？未補地價的限制有幾多？這篇用最簡潔的方式講清楚。
| 計劃 | 對象 | 特點 |
|---|---|---|
| 居屋（居者有其屋） | 綠表及白表 | 以折扣價發售，攪珠決定揀樓次序；每期折扣率不同 |
| 綠置居 | 只限綠表 | 折扣一般較居屋更深，多為公屋重建或新建項目 |
| 租置計劃 | 指定屋邨公屋租戶 | 購買自己居住的單位，推售安排以房委會公布為準 |
申請人先經攪珠獲編配優先次序，再按次序分組揀樓：綠表與白表、家庭與單身各有配額。熱門項目往往在第一、二組已售罄，因此：一、預備 3 至 5 個心儀項目；二、揀樓前實地睇盤與計數；三、備妥首期與律師安排。
一手居屋因有房委會按揭擔保，銀行審批一般較寬鬆：成數可達九成甚至九成半、還款期一般最長 25 年、毋須按保保費（實際安排以銀行及房委會最新公布為準）。但未補價單位若在第二市場轉讓，按揭安排按其時規定處理。
該期起的居屋設更長轉售限制：首兩年內一般只能以原價轉售回房委會指定買家；第三至十年可在第二市場以未補價轉讓；十年後可繳付補價後於公開市場出售。具體年限以房委會公布為準，轉售前務必先查清。
買樓是大部分人一生最大的交易。很多人花幾百萬買一個單位，卻連十分鐘的查冊也不做。以下三關，全部可以在簽約前完成。
到土地註冊處查冊，重點看四項：
用屋宇署的「百樓圖網」查閱單位批准圖則，對照現場是否有違規改建（例如私自拆牆、改建廚房位置、天台加建）。僭建物可能被要求還原，費用與時間都難以預計；銀行對有違規改建的單位估價亦可能打折。
二手樓驗樓重點：水壓與去水、窗邊天花牆腳滲漏、電力插座、門窗開合與鎖、牆地空鼓與裂縫、附送電器運作、對照圖則。完整項目可列印本站的收樓驗樓清單逐項打勾。
成交前，請律師查核單位有無未繳管理費、差餉與水電煤欠款；一般由賣方在成交時結清，或於合約中列明由成交價扣除。若單位有租客，須核實租約、按金與 CR109 安排是否一併轉移。
「呢層樓平市價三成，係咪凶宅？」凶宅是香港樓市中最資訊不對稱的領域之一：無官方定義、無公開名單，卻直接影響估價、按揭與轉售。以下幾個要點，買賣前一定要知。
法律上沒有「凶宅」的統一官方定義；市場慣例指曾發生非自然死亡事件（自殺、兇殺、意外等）的單位，亦有銀行把同層甚至同座部分單位納入較保守名單。何謂「事故」、影響範圍多大，不同銀行與估價行各有準則。
地產代理有責任向準買家披露已知的「重要事實」，包括單位內發生的非自然死亡事故；若代理明知而隱瞞，可能面臨紀律處分及民事責任。賣方若被查詢而作出虛假陳述，亦有法律風險。買方亦應主動發問並索取書面答覆，把關鍵答覆寫入臨時買賣合約（例如「賣方確認單位於 X 年內無發生非自然死亡事故」）。
事故單位出租往往要較大折讓，租客對「知情」的敏感度高；業主亦可考慮重新裝修、長期放租減少換租頻率。保險方面，部分家居或出租保險會就特定事故作出詢問或附加條件，投保時應如實申報。
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